La défiscalisation immobilière désigne un ensemble de mesures fiscales prises par l’État afin d’encourager la construction neuve et la rénovation de logements anciens. Objectifs : préserver le patrimoine immobilier français, mais aussi répondre au manque structurel de logements que connaît le pays.

Ainsi, les personnes qui investissent dans le cadre d’une mesure de défiscalisation immobilière peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts, dont le montant varie en fonction du dispositif et de la zone géographique. La loi Pinel Outre-mer, par exemple, s’avère particulièrement intéressante pour optimiser sa fiscalité en investissant dans l’immobilier.

Défiscalisation immobilière en Outre-mer : la loi Pinel

En vigueur depuis janvier 2013, la loi Pinel Outre-mer est un dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer étendue aux Départements, Régions et Collectivités d’Outre-mer (DROM-COM). Elle permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt pour différents types d’investissements:

  • Acquisition d’un logement neuf.
  • Acquisition d’un logement ne répondant pas aux critères de décence, en vue de sa réhabilitation.
  • Acquisition d’un local en vue de sa transformation en logement.
  • Construction d’un nouveau logement.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière en Outre-mer ?

La loi Pinel Outre-mer permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt à compter de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement. Son montant varie selon la durée d’engagement de location :

Sur 6 ans : 23 % du prix d’achat du logement.

Sur 9 ans : 29 % du prix d’achat du logement.

Sur 12 ans : 32 % du prix d’achat du logement.

 

À noter : cette réduction est calculée sur un montant plafonné à 300 000 €, incluant le prix immobilier et les frais de notaire. De plus, elle ne peut pas concerner plus de 2 logements par an. Quant au prix d’achat au mètre carré de surface habitable, il est plafonné à 5 500 €.

Dans le cas où la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, il n’est pas possible d’imputer l’excédent sur les années suivantes. En d’autres termes, la défiscalisation immobilière Outre-mer ne peut pas être reportée : tout excédent sera définitivement perdu.

Enfin, l’acquéreur peut tout à fait louer le logement à ses descendants (enfants) ou à ses ascendants (parents), tout en bénéficiant de ce dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer.

Défiscalisation en Outre-mer : les conditions à respecter

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel Outre-mer, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à un locataire, en tant que résidence principale. Il doit également respecter l’une des trois durées de location prévues : 6, 9 ou 12 ans.

Par ailleurs, le logement concerné doit être situé dans un immeuble d’habitation collectif : depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ou mitoyennes ne sont plus éligibles à ce dispositif. En outre, le bien doit être occupé dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.

Enfin, il est obligatoire de respecter :

  • Un plafond de loyer mensuel, qui peut varier en fonction de la surface du bien et du territoire d’Outre-mer dans lequel il se trouve.
  • Un plafond de ressources pour le locataire occupant le logement.

Le non-respect de ces conditions de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel Outre-mer.

Les plafonds de loyer mensuel

Le loyer mensuel maximal pour bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer dépend du territoire dans lequel se situe le logement :

  • La Réunion, Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte : 10,55 € par m².
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna : 12,83 € par m².

Il faut ajouter à ce loyer de base un coefficient multiplicateur de surface : 0,7 + (19 / Surface en m²).

Exemple d’un appartement de 50 m² situé en Polynésie française :

  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 50) = 1,08.
  • Plafond de loyer : 1,08 x 12,83 = 13,86 € par m².

Les plafonds de ressources des locataires

Dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer, les locataires sont également soumis à un plafonnement de ressources annuelles. Il dépend, une fois de plus, du territoire dans lequel se situe le bien.

Martinique, Guadeloupe, La Réunion, Saint-Barthélemy, Guyane, Saint-Martin, Mayotte :

  • Personne seule : 28 606 €.
  • Couple : 38 202 €.
  • Personne seule ou couple ayant une personne à charge : 45 941 €.
  • Deux personnes à charge : 55 461 €.
  • Trois personnes à charge : 65 241 €.
  • Quatre personnes à charge : 73 527 €.
  • Majoration pour une personne à charge supplémentaire : 8 206 €.

Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Îles Wallis et Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon :

  • Personne seule : 31 099 €.
  • Couple : 41 528 €.
  • Personne seule ou couple ayant une personne à charge : 49 941 €.
  • Deux personnes à charge : 60 290 €.
  • Trois personnes à charge : 70 923 €.
  • Quatre personnes à charge : 79 928 €.
  • Majoration pour une personne à charge supplémentaire : 8 920 €.

Exemple de défiscalisation immobilière en Outre-mer

Vous achetez un appartement neuf de 75 m² à la Réunion au prix de 300 000 €, incluant les frais de notaire. Les revenus générés par ce bien sont de 751,5 € par mois au maximum, soit 9 018 € par an.

Vous décidez de louer le bien sur 9 ans. Vous bénéficiez donc d’une défiscalisation de 300 000 x 29 % = 87 000 €. Soit une réduction fiscale de 9 666 € par an pendant 9 ans.

L’avis de Kapastra sur la défiscalisation immobilière en Outre-mer

Avec son taux de défiscalisation pouvant atteindre 32 %, la loi Pinel Outre-mer fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus attractifs, d’autant plus qu’il entre en application dès l’acquisition du logement. Cela en fait une excellente solution pour réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine.

Toutefois, il faut tenir compte des contraintes liées à ce dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer, à commencer par les différents plafonds : prix d’achat au mètre carré, loyer, revenu du locataire… Le choix du bon emplacement et l’estimation de la rentabilité locative sont donc essentiels, comme pour tout investissement de ce type. D’où l’importance de faire appel à un professionnel.

Vous souhaitez investir et bénéficier d’une défiscalisation immobilière en Outre-mer ? Kapastra, votre agence immobilière en Martinique, vous accompagne dans toutes vos démarches.