Vous souhaitez vous constituer un patrimoine à moindre coût sans augmenter votre fiscalité. L’investissement en nue-propriété vous permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur de 35 % à 50 % de sa valeur en pleine propriété sans incidence sur votre fiscalité.

Principe

Un investissement en nue-propriété consiste à vous porter acquéreur de la nue-propriété d’un bien, un autre investisseur achetant l’usufruit. La propriété du bien est dite démembrée, elle est divisée en un droit de propriété revenant au nu-propriétaire (vous) et un droit de jouissance revenant à l’usufruitier.

Le démembrement a une durée limitée (souvent 15 à 20 ans). Au terme de cette période l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais supplémentaire. Dès lors vous détenez un bien pour sa valeur en pleine propriété mais acquis pour sa valeur en nue-propriété. En tant que plein propriétaire du bien, vous pouvez en disposer comme bon vous semble : le louer, le céder…

L’usufruitier

L’usufruit est généralement acheté par un bailleur institutionnel qui est responsable contractuellement de la gestion locative, l’entretien, taxes et charges de copropriétés. Il s’engage généralement à remettre le bien en l’état au terme du démembrement. Vous êtes ainsi prémuni des risques de dégradation liés à la vétusté.

Une fiscalité allégée

L’investissement en nue-propriété est un mode de détention neutre fiscalement durant la période de démembrement :

  • Vous n’augmentez pas votre impôt sur le revenu car vous ne percevez aucun revenu. Vous pouvez même le réduire dans certains cas, en déduisant les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition de la nue-propriété de vos autres revenus fonciers.
  • Votre IFI n’augmente pas non plus car les biens détenus en nue-propriété sont exonérés d’IFI.
  • Enfin la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

Au terme du démembrement (lorsque vous devenez plein propriétaire), les revenus tirés de la location du bien sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (régime ordinaire ou micro foncier).

En cas de cession après réunion de la nue-propriété et de l’usufruit, la plus-value est minorée car elle se calcule par la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition en pleine propriété bien que vous ayez acquis la nue-propriété.